В конце 2020 года принят и сразу же вступил в силу новый закон, вносящий поправки в Градостроительный, Земельный, Жилищный кодексы и еще ряд законов. ФЗ-494 от 30.12.2020г. установил введение нового процесса – комплексного развития территорий (далее также КРТ). КРТ примерно аналогичен реновации, однако это более широкое понятие, предусматривающее обновление жилищного фонда.
Нормативный акт подвергся критике и даже получил неофициальное название – новый закон об отмене частной собственности на жилье в 2021 году в России. Однако отмена собственности на жилую недвижимость не предполагается. Действительно, даже не ветхий и не аварийный дом может быть снесен, если не соответствует определенным критериям, но интересы собственников при этом учитываются в обязательном порядке.
Общие принципы комплексного развития территорий
Еще раз, КРТ – это не отмена частной собственности в России на недвижимость, подобные утверждения носят популистский характер, цель у программы другая – обновление жилищного фонда, благоустройство городских территорий. Кроме того, КРТ может предусматривать не только снос, но и реконструкцию (на практике применяется гораздо реже).
Основные принципы КРТ:
- осуществляется по заранее утвержденному плану;
- большие полномочия предоставлены регионам (именно власти субъектов РФ принимают решения о КРТ, утверждают планы и окончательные критерии, выбирают источники финансирования и ответственные организации);
- утверждаются критерии для КРТ, фактически для сноса домов и это могут быть не только признаки аварийности и ветхости;
- для снова неаварийных домов требуется согласие собственников. За должны проголосовать не менее 2/3, при этом собрание полномочно, если на нем присутствует не менее половины собственников или их представителей (в этом качестве рассматриваются и наниматели);
- снос осуществляется с заменой на равноценное жилье или выплатой компенсации.
Таким образом, утверждение от том, что закон о всероссийской реновации – это отмена частной собственности на жилье не имеет под собой правового основания.
Проблемы комплексного зонирования
В программу допускается включать целые территории, если там расположены дома, соответствующие определенным критериям.
Почему же появились сообщения, что произошла отмена частной собственности в России на жилье, новый закон в 2021 году подвергся такой критике? Дело в том, что критерии включения в КРТ довольно неоднозначные.
Итак, какие дома могут включаться в программу комплексного развития:
- дом признан аварийным и по этой причине должен быть снесен или реконструирован;
- дом сильно изношен, процент износа превышает допустимые значения (определяется для региона);
- в доме нет необходимых систем инженерно-технического обеспечения (состав сетей определяется регионом);
- стоимость капремонта выше максимальной, установленной в регионе;
- дом находится в состоянии ограниченной работоспособности.
Самый спорный критерий – постройка по типовым проектам. Под этот критерий можно подвести многие дома в РФ. Конкретные условия КРТ нужно узнавать в местных законах, о старте программы в любом случае должны быть публикации, о включении дома, территории в программу можно узнать по планам, проектам и картам градостроительного зонирования.
