Залог вещей, имущества – это вид обеспечения прав кредитора. В настоящее время особенно широко используется ипотека как залог недвижимости. Собственником при этом остается (или становится, если имущество приобретается на кредитные средства) должник, но право распоряжения вещью у него ограниченное – только с согласия кредитора.
В выписках и документах Росреестра нередко можно встретить термин «ипотека в силу закона» без расшифровки ее содержания. Далее разберемся, что означает залог в силу закона в Росреестре, определим правовой смысл этой фразы и последствия на практике.
Залог в силу закона и ипотека – в чем разница?
Разницы нет, дело только в формулировке, в отношении недвижимости можно использовать как термин залог, так и термин ипотека. Если недвижимость находится в ипотеке, ей обеспечены права кредитора – это и есть залог в силу закона на недвижимость.
Ипотека – это вид залога, если заложенной вещью является недвижимое, то есть неотделимое от земли имущество. Значение залога на интуитивном уровне понятно: это определенные ограничения при распоряжении и гарант удовлетворения долга из стоимости заложенного имущества.
При этом есть два основания возникновения залога: договор (тут все очевидно, условие о залоге указано в договоре) и закон. То есть, в данном случае определенном термином «залог в силу закона» ограничения возникают автоматически, дополнительное волеизъявление сторон не обязательно.
Перечень таких случаев, когда возникает залог в силу закона по ГК РФ ст. 488 не определяет, что логично, ведь законы имеют свойство меняться.
Случаи возникновения залога в силу закона
Самые распространенные случаи установления ипотеки в силу закона:
- квартира или дом куплены на кредитные средства (полностью или частично), полученные у банка или иной кредитной организации;
- дом построен с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа по ФЗ-117;
- земельный участок куплен в кредит на средства, предоставленные банком;
- на земельном участке возводится строение на кредитные средства банка (залог устанавливается на этот земельный участок) и т.д.
На квартиру или дом, купленные на средства банка, залог или ипотека в силу закона устанавливается с момента государственной регистрации ипотеки. ФЗ-102 предусмотрено, что в таком случае применяются правила о залоге в силу закона по ГК РФ (отсюда и название). Однако, на практике дополнительно заключается договор для установления правил ипотеки.
Ограничения, накладываемые залогом
Залог – это обеспечение и определенные ограничения в правах. Залог в силу закона в Росреестре что означает ограничение? В ГК РФ и ФЗ-102 указано, что ограничение в данном случае следующее – реализовать недвижимость собственник может только с согласия банка. В законе еще есть оговорка «если договором не предусмотрено иное», но банк обязательно предусмотрит обязательность согласия на продажу заложенного имущества.
